如何认定商品房预售合同的法律效力？
聊城在线房产网：确定合同的法律效力是正确处理案件的前提，不能依法正确地确定合同效力，就不可能公正地处理案件。这是因为，处理有效和无效合同在适用法律、民事责任的承担上是完全不同的。那么对商品房预售合同如何认定其效力呢？从司法实践看主要应从四个方面加以审查，即“四查四看"。
一是认真审查房产预售方的法人营业执照，看其是否具有房地产经营杈。根据《房地产管理法》第二十九条的规定，房地产开发企业应具备：（1)有自己的名称组织机构；（2)有固定的经营场所；（3)有符合国务院规定的注册资本；（4)有足够的专业技术人员以及法律、法规规定的其他条件。如果有限责任公司或股份有限公司，也从事房地产经营的，其主体还应符合《公司法》的有关规定。作为预售方主体除具备上述条件外，还必须具有工商行政管理部门核准登记的房地产开发经营范围。如果其经营范围不包括房地产开发，即使其领取了法人营业执照，同样不能从事商品房的预售。因此，审查预售方主体资格，看其是否具有房地产开发经营权是确认预售商品房合同效力的前提。
二是认真审查房产预售方主体是否有合法证件，看其证件是否齐全。《房地产管理法》和建设部《城市商品房预售管理办法》对预售人须持有的合法证件作了较为全面的规定。因此，根据上述法律和办法的规定，着重应注意审查下列证书：（1)土地使用权证书；（2)建设工程规划许可证；（3)商品房预售许可证明；（4)预售合同报房管和土地管理部门登记备案表。通过审查上述证明材料，看其是否符合预售条件，从而证明其签订预售合同的合法性，否则合同无效。
三是认真审查房产预售方的资金投入，看其是否达到法定数额。根据建设部《商品房预售管理办法》第五条第一款第三项的规定，预售商品房的预售方应“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”。如经审查，没有投入资金，或没达到法定数额，应视为预售合同无效。
四是认真审查预售方的行为是否有利于房地产业健康发展。根据最高法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若千问題的解答》中“房地产管理法施行前发生的房地产开发经营纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院应当依据当时的有关法律、政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，实事求是、合情合理地处理”的规定，只要有利于房地产业的发展，预售合同内容不违背当事人意志，即使无土地使用杈证、无经营权等必备的合法要件，但事后进行了补办，或在一审诉讼期间进行了补办，亦应按有效合同处理。
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